年初中国房价企稳回升，最近好像又有点冷，应引起警惕和重视。
保障房收储、化解房地产风险、稳房价，这些措施已经产生了积极效果，但改变不了大部分中国房地产企业的命运，未来80%以上的房地产和建筑企业都将退出市场。每一轮市场出清后，房价都会阶段性企稳回升；而真正的房价企稳回升，恐怕要等到大批房地产企业转型和过剩供给出清之后。
80%的房企和建筑企业都将退出或转型
我们在笼统地谈论房地产风险的时候，实际上至少包含四种主要风险：
一是房企经营风险，房价持续下行，会引起房地产公司倒闭风潮。
二是房地产金融风险，房地产公司倒闭前后引发的银行和信托公司债务风险。
三是购房者权益风险，居民购买了即将倒闭的房地产公司的楼盘，交不了楼，影响民生，引发社会不稳定因素。
四是宏观经济风险，就是房地产开发投资下降，以及跟房地产相关的大宗消费下降，引发的总需求不足风险。
房地产投资两位数的负增长已经持续了几年，未来恐怕还要持续更长时间，因为人口快速城镇化的阶段过去了，还有很多城市的人口在流出。
国家通过发行数万亿元专项债化解房地产风险，其政策重点在于“保交楼”、防范金融风险和宏观经济风险，而非单纯救助或保护这些房地产企业。从国际经验看，当城镇化进程进入尾声，大部分房地产企业都会退出或转型为专业的物业管理公司，要么彻底退出历史舞台。英国、美国以及中国台湾的发展历程都清晰表明，从城镇化出现拐点开始，房地产企业数量与高峰时期相比通常要减少80%~90%，除了主动退出、破产倒闭的和剩下的少数公司，其余大部分都转型到金融、养老等其他产业。
80%以上的建筑、城投企业也需要转型，而且这一转型过程注定充满挑战。以某地方城投公司为例，之前参与建设的项目大部分收不到款，欠银行、欠供应商巨额债务只能靠借新还旧、财政输血维持，公司虽资产账面价值高估，但实际已资不抵债，怎么办？立即破产清算将引发几万员工的就业问题、几十家供应商的债务连锁反应；而选择持续扩大地方债务、投资建设不必要的基建项目，固然可以暂时掩盖危机，但长期必然酿成更大的风险。如何实现平稳转型，既避免风险集中爆发，又避免风险继续放大，需要转型和改革的智慧，更需要充分发挥市场机制的作用。
目前来看，中国房地产和建筑企业的转型之路有的刚刚开始，大部分恐怕还没开始，只要这些庞然大物和巨大的供给能力还在，中国房地产市场就不会彻底出清——房价稍微一反弹，巨大的过剩供给必然很快涌现。所以，中国房价企稳回升，是一个阶段、一个阶段的现象；而房地产及相关产业的风险化解，也是一个阶段、一个阶段的漫长过程。
影响房价走势的五大因素
研判房价走势，得有个理性、全面、经过实践验证的理论分析框架。
2009年那一轮房价低迷的时候，我曾写过一篇文章《五大因素决定中国房地产长期向好》，事实证明这五个因素的分析框架是有效的。
第一，居民收入增速。如果比前几年高了，那就支持房价上涨，反之不支持。未来房价涨跌还是要看居民可支配收入的增长是在加速、上涨，还是在降低。
第二，人口和城市化因素。如果快速城市化阶段，一个城市人口每年增加1%、2%，这个城市房价一定是上涨的。如果某些城市的人口在减少，人口在外迁，房价就容易下跌。所以判断未来一个城市的房价走势，要看这个城市的人口是净流出还是净流入；生育率和死亡率比较是净增加还是净减少。
第三，土地供给和房地产供给。如果新楼盘和二手房供给很多，那么房价一定会下跌。如果土地供给或二手房没那么多，过剩供给消化得差不多了，潜在供给也不那么巨大了，那房价离见底回升就不远了。
第四，房地产金融因素。如果房地产金融环境友好，低利率、低首付，银行争相要贷款给你，那房价上涨动力大；反之，如果按揭利率高，首付比例高，甚至还对二套房、三套房限购、限贷，那房价就要下跌了。
第五，资产配置因素。如果大家都去买房子投资，那么房价肯定上涨。如果打击房地产投资和投机，房价就很难上涨了。如果承认房地产是一项资产，有很多投资或投机买房，房价就涨；反之，如果不允许投资或投机买房的话，房价就会跌。
总体来看，中国房价走势跟过去20多年前肯定不一样了，跟2009年也不一样了，现在房价能稳住就很不错，大部分城市房价持续回升有难度。
家庭和投资者购房要回避人口不断流出的三四线城市，可以考虑人口不断涌入的某些核心城市、核心地段。就像纽约、伦敦，哪怕它历史上房价跌得很厉害，也还会涨回来的。还有部分区域经济中心或因为优雅宜居的自然环境、开放包容的人文环境、面向未来的科技创新环境等原因而不断吸引人口流入，其房价也有上涨动力。
政策还能做什么
单纯靠财政输血化解企业市场行为造成的房地产债务风险，是不能持续的，也是不合理的。
从货币政策角度，如果能够大幅降低利率，就可以大幅降低购房人的按揭贷款成本、房地产企业融资成本、地方政府的债务成本——这是更市场化的操作。
然而，无论是通过财政政策还是货币政策，如果仅仅从债务端去化解房地产相关风险，只能是阶段性的权宜之计。
中国房地产风险的真正化解，必须靠资产端的价格企稳和回升。这样也能让房地产、建筑建材等相关企业的转型、退出更从容。
如何推动房地产价格真正企稳回升呢？
按照上面五因素模型，除了增加居民可支配收入、促进人口增长、吸引城市人口流入、控制土地供给、加大降息力度之外，政策其实也还有很大的操作空间。
近期，北京五环以外放开限购了，其他一线城市是不是很快放开？是部分放开，还是全面放开？为了促进建设全国统一大市场，国家是否应禁止各地方出台针对购买合法商品的限制措施？
再假设房地产限购全面放开以后，为了化解风险、推动房价企稳回升，或为了扩大内需、鼓励房地产消费，是否可以像鼓励生二胎、三胎一样，鼓励居民买二套、三套，至少全面释放之前被抑制的有效需求？
当然还应该全面降低各项房地产交易税，暂停房产税试点。
（滕泰系万博新经济研究院院长）
第一财经获授权转载自微信公众号“万博新经济观察”。
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滕泰
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